Taloyhtiöiden korjaustarve on kasvussa kaikkialla maassa. Samaan aikaan kiinteistöjen ylläpitokustannukset ovat nousseet ripeästi. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöt lykkäävät nyt korjaushankkeita elinkustannusten nousun vuoksi. Taloyhtiöiden korjaushankkeita hankaloittaa etenkin muuttotappioalueilla se, ettei pankeista välttämättä heru remonteille rahoitusta.

Suomessa on paljon kerros- ja rivitalokantaa, jossa huoneistojen neliöhinta liikkuu tuhannen euron molemmin puolin, merkittävällä osalla selvästi alle tuhat euroa. Matalat vakuusarvot ovat omiaan vaikeuttamaan taloyhtiön lainansaantia. Jos tällaisessa yhtiössä on paljon korjaustarvetta, hanketta ja sen rahoitusta pitää suunnitella hyvissä ajoin etukäteen. Osakkaiden varojen lisäksi tarvitaan miltei aina myös pankkien lainarahaa. Korjaamisbuumi koskee näinä aikoina erityisesti 1970-luvun asuntokantaa, mutta myös 1980-luvulla rakennettuja kiinteistöjä.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara on myöntänyt taloyhtiöille vuodesta 2015 lähtien lainojen täytetakausta, mutta järjestelmä pitää laittaa kuntoon. Valuvikojen takia sitä ei ole hyödynnetty juuri lainkaan. Nykyisellään valtion takaus ei kohdistu oikein. Takauksen ehdot täyttävät käytännössä ne taloyhtiöt, jotka jo muutenkin saavat lainaa markkinoilta. Jotta täytetakaus toimisi, valtion olisi otettava hieman nykyistä enemmän riskiä, mutta riskit katettaisiin takausmaksuilla tavanomaiseen tapaan. Maksimaalisen lainoituksen määrää tulisi kasvattaa nykyisestä 50 prosentista.

Monien taloyhtiöiden kannalta on välttämätöntä, että taloyhtiön osakkaat varautuvat korjaushankkeisiin säästämällä ennakkoon. Taloyhtiöiden ennakkovarautumista täytyy kuitenkin tukea nykyistä enemmän esimerkiksi päivittämällä taloyhtiöiden käytössä olevan asuintalovarauksen taso 2020-luvulle. Asuintalovaraus on ennakkoon tehtävä kulukirjaus asuinrakennuksen tulevien, verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseksi. Varauksen euroarvot ovat jääneet jälkeen nykyisestä kustannustasosta arviolta jopa 85 prosenttia. Asian akuutti luonne korostuu rakennuskustannusten viimeaikaisen nousun vuoksi.

Taloyhtiön ennakkovarautumista ei välttämättä tarvita, jos kaikilla osakkailla on korjausten maksamiseen riittävästi rahaa säästössä tai mahdollisuus saada pankista henkilökohtaista lainaa. Todellisuudessa tilanne ei läheskään aina ole näin, ja siksi rahoitusta tulee pohtia hyvissä ajoin. Pankki voi myös tarjota lainaa vähemmän kuin mitä haetaan.

Joissakin tilanteissa ainoa vaihtoehto voi olla kiinteistön purkaminen. Näitä tilanteita varten taloyhtiöille olisi järkevää myöntää valtion purkuavustuksia.

Matts Almgrén

Kirjoittaja työskentelee energiatehokkuuden ja korjausrakentamisen parissa Kiinteistöliitto Varsinais-Suomessa.
Vapaa-ajalla hän kuluttaa energiaa lähimetsissä pyöräillen ja palloa potkien.