Suomen asuinrakennusten tekninen korjaustarve on tulevina vuosikymmeninä keskimäärin 7,8 miljardia euroa vuodessa. Tästä korjaustarpeesta noin 95 prosenttia on taloudellisesti perusteltua. Aivan kaikkialla Suomessa korjaaminen ei kannata muuttoliikkeen vuoksi. Tällä hetkellä tehtyjen korjausinvestointien kokonaismäärä vastaa melko hyvin vuotuista korjaustarvetta. Korjausinvestointien tarpeen ennakoidaan kasvavan, koska koska rakennuskanta ikääntyy.
Vuoden 2020 lopussa Suomessa oli yli 1,3 miljoonaa asuinrakennusta, joiden yhteinen arvo on noin 480 miljardia euroa. Asuinrakennusten kerrosalasta omakoti- ja paritalot muodostavat yli puolet, kerrostalot reilun kolmasosan ja rivitalot noin 10 prosenttia.
Pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla alueilla kuten Turun seudulla koko asuinrakennuskannalle oletetaan olevan kysyntää. Tämän vuoksi tekninen korjaustarve on myös taloudellisesti perusteltua. Väestöltään tasaisesti kehittyvillä alueilla taloudellisesti perusteltu korjaustarve on niin ikään 95 % teknisestä korjaustarpeesta, supistuvilla alueilla 92 % ja paljon supistuvilla alueilla 85 %.
Myös väestöään menettävillä alueilla tarvitaan uudisrakentamista vastaamaan asuntomarkkinoiden muuttuneisiin tarpeisiin. Tätä aiheuttaa mm. ikärakenteen vanheneminen, joka lisää vanhenevan väestön tarvetta muuttaa syrjäisemmiltä seuduilta kuntakeskuksiin lähemmäs palveluita.
Korjausrakentamisen merkitys kokonaismarkkinasta kasvaa, koska uudisrakentamisen vuosittainen määrä vähenee ja rakennuskannan koko ei juuri kasva, vaan mahdollisesti jopa pienenee. Markkinahinnoiltaan edullisten alueiden korjaustarvetta tulee lähivuosina eteen yhä enenevissä määrin. Näillä alueilla voi kuitenkin olla vaikeaa löytää rahoitusta korjauksille.
Suurin osa teknisestä korjaustarpeesta tulee omakoti- ja rivitaloista. Ainoastaan pääkaupunkiseudulla kerrostalojen korjaustarpeen osuus on suurempi. Muissa kasvavissa keskuksissa osuudet ovat suurin piirtein yhtä suuret. Kaikilla muilla alueilla pientalojen osuus teknisestä korjaustarpeesta on 74 – 87% kustannuksista.
Korjausten rahoitus tuottaa haastetta ainakin osalle. Taloyhtiökohtaisesti haasteet voivat poiketa suuresti toisistaan. Pienten taloyhtiöiden korjausten järjestäminen on myös kasvavilla alueilla haastavampaa kuin isojen yhtiöiden. Suunnitelmallisuuden ja ennakkovarautumisen merkitys kasvaa. Väestöä menettävillä alueilla korjausten järjestäminen ja rahoittaminen ovat kaikkein hankalinta toteuttaa. Mikäli kiinteistön vakuusarvo on alhainen ei lainaa rahoitusmarkkinoilta välttämättä heru kaikkeen korjaustarpeeseen. Yksikertainen esimerkki havainnollistamaan tätä. Jos taloyhtiön huoneistojen keskihinta on 800 euroa neliöltä, niin pankit tavanomaisesti myöntävät lainaa noin 60 % verran tästä arvosta, joka tarkoittaa 480 euroa. Jos korjaustarpeina on putket, viemärit, katto, julkisivu on taloudellinen yhtälö vaikeasti toteutettavissa.
Yksi ratkaisu, jolla korjauksia voitaisiin edusauttaa, on asunto-osakeyhtiöiden perusparannusten valtion tarjoaman täytetakausjärjestelmän remontointi nykytilanteen vaatimusten mukaiseksi. Toinen ratkaisu on ennakkovarautuminen tai osakkaiden suorat hankeosuussuoritukset taloyhtiölainan volyymin pienentämiseksi.
Kirjoitus perustuu PTT:n ja Tampereen Yliopiston raporttiin Asuinrakennusten korjaustarve 2020-2050. Raportin tilaajat ovat Kiinteistöliitto, Kiinteistöalan koulutussäätiö, Suomen Hypoteekkiyhdistys, Rakennusteollisuus RT ja RIL.
Juuso Kallio
